Forhandlingen er prosessen med kommunikasjon og tilbake for å nå en felles avtale. Det er ingen "en størrelse passer alle"-strategi om utadrettede en real estate kontrakt. Mange av våre klienter har vært svært erfaren forhandlere, og vi har lært mye fra dem, så vel som fra bøker om emnet. Vi vil gjerne dele noen av våre tanker om å forhandle med deg.
Hva vi ønsker å oppnå i en forhandling?
De beste forhandlere bringe en holdning av høye forventninger til tabellen. De er harde på problemet og myke på folk. La selgeren vite hva du trenger, på en klar og begrunnet måte, er første skritt mot å få den.Vi prøver å huske alle disse målene på:
Gjør at du kan flytte til ditt nye hjem.
Få tak i den laveste mulige prisen for egenskapen.
Lukk innenfor en akseptabel tidsramme.
Løse problemer med reparasjon ganske.
Har ingen tittel, undersøkelsen eller lån problemer eller løse noen som faktisk oppstår.
Utvikle et godt arbeidsforhold med selgeren.
Har ingen fremtidige problemer etter lukking.
Er en samarbeidende eller combative tilnærming mer effektivt?
Vår erfaring viser at samarbeidende stilen er den mest effektive og effektiv måten for å fullføre en transaksjon. Profesjonell forhandlere prøver vanligvis å beholde forholdet mellom partene, og arbeidet sammen for å løse problemer. Målet er ikke å nå en blindgate i hvilke verken selgerens heller ikke kjøperens behov oppfylles. Kjøpere noen ganger sender du et brev til selgeren som beskriver hvorfor deres hus er ikke verdt hva de spør, peker ut mangler, osv. Dette er nesten alltid backfires, og starter forhandlingen med en defensiv selger. Det er best å forankre din pris Marketplace mens resterende svært gratis av deres hjem.
Hvordan arbeider du med en combative strategi ved en selger eller en agent?
Noen ganger oppstår combative stil. Denne strategien inkluderer: negative kommentarer, emosjonelle setninger, tabell pounding, trusler å gå, ego engasjement og erklærte posisjonering. Kreative løsninger og handel offs er ikke like utsatt for å bli funnet i dette miljøet. Arbeide med en forhandler combative stil krever en behandlet tilnærming:
Ikke svare følelsesmessig. En sint eller defensiv svar vil eskalere forhandlingen i en ikke-Vinn-kamp.
Ikke krangle. Kranglet vanligvis plasserer dem mer sterkt og drar forhandlingsprosess av kurs.
Ikke overse deres argumenter eller setninger. Lytter nøye, men ikke godta eller avvise.
Fast anker priser og andre vilkår til eksterne data. Vis prisen ikke har blitt valgt tilfeldig.
Redusere misforståelser ved å følge opp med skriftlig sammendrag av diskusjoner.
Ikke Tillat disig eller uklart forslag å stå.
Tilby noen "vinner" på noen av vilkårene. Ansiktet lagring er svært viktig.
Se etter måter for å oppfylle deres underliggende interesser.
Husk at de kan ha et vakkert hjem som oppfyller kjøperens mål.
Er hvert punkt i kontakten omsettelige?
ja. Men er en av de mest effektive måtene for å komme til en avtale til å stole på konsekvent standarder eller normer når det er mulig. For eksempel, er det vanlig praksis for selgeren å betale for policyen tittel og for kjøperen å betale kostnadene for undersøkelse. Bruker aksepterte standarder hindrer kjøper og selger haggling over hvert punkt. Jobbe innenfor godkjente "normer" for våre området hjelper å legitimize tilbud, og fokusere på bare noen få punkter forhandlingen. På den annen side, kan alle punktene i et tilbud brukes til å forenkle avtale. De tilbyr trade-off muligheter for begge parter å få det de ønsker fra forhandlingen.
Hvordan "trust" faktor i en forhandling?
Fleste er rettferdig tenkende og rimelig. De svarer godt til deeper degrees og til å ha sine bekymringer hørt. Hvis selgeren føler at kjøperen og agent handler med integritet, vil deres holdning være mye mer samarbeidsvillig. Kontrakt forhandlinger er et følsomt område, og angst kan være høy. Kjøperne kan ha hatt en ubehagelig tidligere erfaring med å kjøpe et hjem. Selgeren kan være under press, med fremtidige planer på spill. Opptre med integritet betyr ikke at alle "kort må bli satt på tabellen." Det er ikke riktig å diskutere personlige problemer som påvirker kjøperen, som din finansielle detaljer eller haster å flytte i. Den er verdifull for å utvikle rapport fordi tillit øker din innflytelse. Her er noen måter:
Lytte og forstå hva selgeren har å si.
Uttrykke takknemlighet for Selgers Hjem, hager, dekorere.
Svare innen rimelig tid på telleren tilbud.
Berolige selgeren av din evne til å lukke.
Avslør noen personlige opplysninger om dere.
Finne felles interesser med selgeren, kan det være et meget kraftig verktøy i flere tilbud. Jeg kan tenke på flere forekomster der selgere valgt sin kontrakt for svært personlige grunner. For eksempel minnet familien dem av seg selv når de flyttet med små barn år før. Eller de var begge den samme religionen. Eller de nye eierne ville ta vare på sine hager.
Forstår du din innflytelse?
Jo mer kan vi finne ut om selgerens behov, bedre sjanse vi har å finne løsninger på forhandling hurdles. Vi vil kunne tilby informasjon eller konsesjoner som appellerer til selgerens dypeste bekymringer. Selvfølgelig, hvis huset har vært i markedet for 300 dager, har du mye mer innflytelse enn du ville med en helt ny oppføring. Hvis deres tidsrammen er umiddelbar, og du kan treffe det, har du noen innflytelse. Hvis de har flere tilbud, har du svært lite Utnytt!
Hvor mye under listepris bør du tilby?
Kjøpere tilbyr vanligvis mindre enn listeprisen, med mindre det er en sterk selgere markedet. Det er ingen standard prosentverdi "under listepris" som kan brukes. Et Markedsanalyse viser siste salg for nabolaget, som er den beste måten å etablere tilbudet pris. Det er vanligvis motproduktivt å tilby så lav at selgeren automatisk vil avvise tilbudet. Dette vil sette en negativ tone, og kan resultere i en følelsesmessig reaksjon fra selger.
Hva om vi har en flere bud situasjonen?
Selgeren mottar noen ganger mer enn ett tilbud på deres eiendom. Austin styret i REALTORS ® har en policy som gjør at to alternativer: avsløring for alle parter som flere tilbud blitt mottatt eller avsløring til en at det er flere tilbyr. Vi foretrekker avsløring for alle parter. Imidlertid vil børsnoteringen agent og selgeren gjøre beslutningen som til hvordan de håndterer tilbud. Ved ganske enkelt opplyse om at det er flere tilbud, er de ikke "shopping" kontrakten. Shopping oppstår når selgeren avslører vilkårene i et tilbud å indusere en kjøperen å sende et bedre tilbud. Dette kan føre til store mistro til prosessen av partene, og sannsynligheten for at tap av kjøperne. Fremgangsmåten er vanligvis å varsle hver part at flere tilbud blitt mottatt. Hver part er deretter muligheten til å høyne eller justere sitt tilbud innen en viss tid. Etter dette er selgeren gratis å se gjennom alle tilbud og velger en til å arbeide med. De er ikke forpliktet til å velge "første" tilbudet som kom i. Valgte tilbudet kan være countered eller godtas som er.
