Hvis problemet ditt er oppført nedenfor, en 1031 exchange kan eller kan være ikke din løsning.
1. Er du en utleier ikke vil behandle egenskapen lenger?
2. Gjør du ønsker å selge din investeringseiendom, men ikke ønsker å betale store mengder salgsgevinster skatt?
3. Er din gjeldende inntekt eiendom ikke produsere nok inntekt?
4. Du har en lav justert kart og ikke mye gjeld på din leie?
5. Er kredittvurdering mindre enn perfekt?
Hvis du svarte ja på noen av spørsmålene ovenfor 5, kan en tradisjonell 1031 egenskapen exchange i en annen like-kind-egenskap bare sette deg rett rygg å kvadrat ettall!
La oss ta hver av de 5 problemene en om gangen.
1. Hvis du utveksle din gjeldende eiendom for en annen av samme eller høyere verdi står du fortsatt overfor de samme utleier leietaker/problemene som er for øyeblikket. Husk, du kan leie en eiendom manager, men hvorfor er det at du ikke har en?
2. A 1031 exchange for egenskapen til en egenskap for like-kind utsette betalingen av salgsgevinster skatt Hvis du bære over alle egenkapital og på minst like mye gjeld. Men siden din nye eiendom koster minst like mye som du solgt sist for, vil din eiendom skatt sannsynligvis øke. Din nye investeringskostnad har sannsynligvis bare gått opp.
3. Hvis din positiv kontantstrøm er ikke noe å skrive hjem om, din nye eiendom er nødt til å rettferdiggjøre høyere leier, er plassert i et område med lavere eiendomsskatt, eller har færre vedlikeholdskostnader. Ellers, er sjansene for at ekstra passiv inntekt er svært tynne.
4. Din justert kart vil bære som er til den nye egenskapen, slik at du får de samme avskrivning fordelene som på tidligere eiendommen, hvis ikke du betale mer for din utskiftet eiendom. Mest sannsynlig en vask.
5. En dårlig kreditt scorer kan føre til en høyere rente eller dårligere vilkårene på nye boliglån, antar du ikke eier eiendommen din gjeldende gratis og fjern. Igjen, dette gir høyere kostnader for eierskap. Du vil også betale to sett med stenger kostnadene i transaksjonen.
En ting å vurdere, er tiden det kan ta å selge din gjeldende eiendom, finne en erstatningseiendommen og sikre alle finansiering. Dette må gjøres innen de 1031 bestemte tidsrammer. Tenk på tider som escrows har falt gjennom og lån har dratt på evig, og noen ganger aldri lukket i det hele tatt.
Vurderer din dilemma og mulig argumenter for og imot, vil en egenskap for 1031 exchange sette deg lenger fremover, ytterligere bak, eller i beste fall sette deg rett tilbake i samme båt du er i nå?
Hvis svaret på det siste spørsmålet ikke var "lenger fremover", la meg foreslå at du ser inn i en 1031 exchange som har en litt annen vri.
Det kalles en 1031 exchange i en leietaker i felles-egenskapen. Dette kan bare sette deg i lenger "fremover" kategori og løse mange av problemene dine. I stedet for utveksling av til en annen utelukkende eid investeringseiendom, vil du få en Brøkdelen forholdsmessige andel av en kommersiell eiendom for A-klasse. Du vil ha en deeded interesse lik din del av eierskap (exchange-beløp).
Hvis gjort riktig måte:
1. Du vil ikke lenger være ansvarlig for Eiendomsforvaltning
2. Alle salgsgevinster blir utsatt.
3. Du kan få en kontraktsmessig månedlige inntekter fra egenkapitalen som er overført (vanligvis 6-7%)
4. Din carryover grunnlag er den samme, men du kan kjøpe ekstra ikke-recourse gjeld uten kvalifisering og motta en høyere rente fradrag på månedlig inntekt, dermed gjør det mindre avgiftspliktig.
5. Gjeld du erverve med TIC (forutsatt din gjeld og egenkapital forhold er innenfor godkjente retningslinjene krever ikke du kan få et boliglån eller betale den ned. Dette kalles ikke-recourse gjeld. Kreditten din poengsum blir ikke en faktor og lukkingen kan gjøres i løpet av dager, ikke uker eller måneder.
Nå, spør deg selv igjen. Ville en 1031 exchange i en leietaker i felles løse dine problemer? Hvis svaret er "Ja", hva venter du på?
No comments:
Post a Comment