Sparke ryggen, skjulte kostnader, tilbake poeng, HUD (Housing og Urban Development)-kall den "Yield spre Premium" (YSP), penger betalt av den en utlåner til boliglån meglere utenom lukking. Penger som er betalt av utlåner i Broker fordi du fikk en høyere rente på boliglån. Boliglån meglere er anta for å vise dette på linje 801 av deres "god tro anslag" og escrow vil vise den på de beregnet og siste lukkingen setningene (HUD-1) når du lukker et lån for en pant megleren. Du vil aldri se disse "poeng" på et lån fra en bank, banker på boliglån. Sparing og lån, sparsommelighet eller credit union! Flere Congressman og Senators har uttrykt bekymring over YSPS i de senere år siterer Angre berikelse av boliglån meglere og deres agenter. Nyhetsmedia nevner ofte "kick ryggen" til boliglån meglere, og ennå denne praksisen fortsetter!
Først må vi forstå boliglån priser. Den tradisjonelle banken tilbys en finansberegning renten som var likevel av og til, etter WW II lån ofte inkludert en "Opprinnelse" gebyr (normalt 1 poeng, 1% av lånet beløp) mer nylig har vi sett mange bank og tredjeparts tilleggsgebyr. Før om 1973 boliglån banker og boliglån meglere slik vi kjenner dem jobbet hovedsakelig i "regjeringen" lån (FHA og VA) prisene var satt av FHA og VA henholdsvis Hvis disse priser var nedenfor gjeldende markedet disse långivere lagt "rabatt poeng" for å øke "Avkastningen" nok til å tjene penger tilgjengelig. Vi snart så bred spre bruk av disse "rabatt"poeng å kjøpe ned rente på alle typer boliglån lån. Etter 1974 da boliglån meglere begynte sin dominans av boliglån opprinnelse markedet (gjeldende estimater har boliglån meglere som stammer 75 til 90 + % av alle boliglån lån) banken din normalt hadde 1 rate og det inkludert 1 utgangspunktet, finansberegning bankfolk har normalt "rate" og en "kjøpe ned" rente. Merkelig, Boliglån meglere har mange priser i trinn på 1/8% av rate, strekker seg over to eller flere % interesse. Dette er rart, fordi de fleste penger som tilbys av boliglån meglere kommer fra finansberegning bankfolk, samme bankene som tilbyr bare, den afore nevnt, to, høyere pris, priser til kundene sine selge i detalj. Omtrent halvparten priser tilgjengelig for boliglån meglere ble de tradisjonelle "Buy-ned" prisene etterkalkulering opptil 2 poeng mer enn den såkalte "pålydende rate" (ingen rabatt kostnader i Broker) den andre halvparten var "buy-up" priser megleren å betale opp til 4%.
Betalinger, kick ryggen, skjulte kostnader, tilbake poeng, etc... ble endelig navngitt "avkastning spredt premie" av HUD om et tiår siden. Det er ikke uvanlig at en pant megleren å ha tilgjengelig et 6 poeng-oppslag (4 punkt YSP til 2 rabatt poeng) tilgjengelig på alle gitt lån programmet. At 6 poeng på en $300.000 lån midler opp til $ 18 000 forskjellen i avsluttende kostnader, uavhengig av alle de andre avsluttende kostnaden. Likevel, alle at ekstra kostnader betyr bare om lag 2% forskjellen i rentesatsen. De fleste forbrukerne har ikke luksusen av valg, de har sjelden en ekstra $18,000.00. Hvis de ikke trenger den laveste prisen for å kvalifisere for lånet laveste priser sjelden fornuftig.
Et raskt blikk på priser og rabatt poeng kan gjøre deg tror at du alltid vil spare penger etter 3 år (6 rabatt-poeng dividert med interesse på 2% reduksjon), men det er ikke sant. Idiosyncracies av lånet amortisering mener at inndekningen er normalt nærmere 5 år teller ikke tidsverdien av penger. I dagens samfunn det er sjelden i gjerning som et boliglån lån som faktisk finnes i fem år, huset er solgt, eller det er refinansierte lenge før inndekningen.
Likevel HUD og visse congressman hold inne hearings om den onde YSP og misbruk av boliglån meglere av denne "skjulte" kostnaden. Valgte vitner tilbyr tales of over kostnader og skjulte kostnader er de bein chilling. Påstander om over lading abound. Problemet er at de ikke kan forklare hvorfor boliglån meglere stamme nesten alle bolig boliglån lån, og hvorfor det er nesten alltid billigere og mer vellykket å finansiere med en pant megleren.
Det har vært misbruk, mange av dem, er det mer sannsynlig å bli misbrukt av en megler og eller hans agent enn andre långivere, fordi: det er flere av dem, husker opptil 9 ute av 10 boliglån kommer fra meglere... Disse ulovligheter og løfter om reform gjøre store hodet linjene. "Reformert" er alltid en interessant sikt, det innebærer at du er bedre enn den un-reformed. Argumentet er at bare boliglån meglere lade YSP, men koster det? Avkastning er avkastning eller produktet av en investering. Spredningen er forskjellen mellom pris og retur eller brutto fortjeneste. Premium er noe ekstra over kostnadene.
I det er enkleste form, hvis en $100,000.00 lån er på 6.000% den vil gi $6,000.00. Hvis kostnaden for midler er 2 000% deretter er spredningen 4.000% eller $4,000.00. Hvis administrere og Administrasjonskostnad utlåner 0,5% deretter premien er $3,500.00. YSP er et relativt nytt begrep laget av HUD. Når de fleste av oss gikk til skolen Hvis du trukket kostnader fra avkastning bestemt du fortjeneste!
Hvorfor ikke banker og boliglån bankfolk som har til å rapportere sin fortjeneste, og hvorfor vi kaller det YSP? Vi krever ikke enhver bedrift til å rapportere sin fortjeneste til noen unntak i aksjeeiere og IRS. Vi har å definere ytterligere YSP, det er den delen av forventet fortjeneste utlåner deler med den pant megleren. Ved at 10% eller så i boliglån lån stammer av långivere de betaler provisjon og over til sine egne in-house salgsavdeling er det anses kostnader. Det er bare når lånet kommer med en utenforstående pant megleren at Kommisjonen kalles YSP.
Bør ikke forbrukeren gå til direkte långivere å spare penger? Det høres bra, men det fungerer ikke sånn boliglån meglere gjøre de fleste boliglån lån for to meget gode grunner. Lån fra boliglån meglere er nesten alltid mindre kostbart, på grunn av konkurranse! Takk til boliglån meglere er boliglån opprinnelse virksomhet muligens mest konkurransedyktige virksomheten i landet! For det andre, suksess! Boliglån meglere kan lukke flere lån fordi de har mer enn én kilde for et lån. Når forbrukeren ikke er kvalifisert for en banker-programmet er han slått ned, er det slutten av programmet. Slått ned forbrukeren vil aldri vite at flere andre långivere som ville ta hans lån, Boliglån meglere vil få lån som er godkjent.
Boliglån meglere har alle disse avgiftene! Ja er det mange av kostnader i lukking av et boliglån lån. Annonser er alltid fortelle deg, kan du være finans for bare $395 til $995, som er sann. Men de snakker ikke om tredjepart prisen! Direkte långivere annonsering disse lav avsluttende kostnader bare bruker noen av spredning til å absorbere disse kostnadene, Boliglån meglere gjøre dette hele tiden ved hjelp av YSP til av satt forbrukerne koste. Normalt direkte utlåner kan unngå å vise deg den virkelige kostnader, der megleren nødt til å vise alle kostnadene og utstede en kreditt, han også viser YSP å legge til forbrukerens forvirring. Når en forbrukeren ser en lang liste over kostnader kan han aldri ser summen på bunnen av siden kan være mindre enn den direkte långivere korte listen. Alle andre termer er likeverdige, er den eneste måten å sammenligne lån å sjekke hvor ut av lomme og det månedlige avdraget.
Långivere som maler dem selv i et hjørne annonsering fast avgifter (som $395) begrenser deres evne til å levere den beste lån for enkelt. Boliglån meglere har mye mer fleksibilitet til å hjelpe forbrukeren, og vanligvis vil ha en lavere pris for eventuelle kostnader som er gitt, eller en lavere kostnad for alle gitt fall. Du har å sammenligne epler å epler!
Hvis Kongressen og HUD undersøker onder av YSP, vil ikke vi være bedre? For noen år siden undersøkt de samme personene "rov utlån" et par store direkte långivere hadde preyed på en sørlige staten. For å kurere problemet har vi nå ny lov "Delen 32." Den nye loven gjorde noe for å hjelpe folk som lider av skjemaet "rov" långivere. Den nye loven gjorde var å kjøre mer moralsk cognizant långivere ut av virksomheten med å hjelpe urolig långivere! Hvis utlåner nå gjør en av disse høy risiko lån må de ha klienten registrerer et nytt skjema i escrow 3 dager tidligere inndragelse som sier at hvis du ikke foreta utbetalinger kan du miste huset! Jeg har bare vært i utlån siden 1969, men jeg har aldri sett en boliglån eller gjerning av tillit, som ikke veldig tydelig si hvis du ikke foreta betalingene kan du miste huset. Eneste nye loven oppnådd var å redusere konkurransen i dette allerede dyrt feltet kjøring opp priser, og føre til noen få mennesker å miste sine hjem eller verste fordi sine lån ble forsinket.
Horror-historier er sann og alle det samme. Rov offeret forklarer: Jeg har avtalt å betale $1000 per måned, jeg brukte penger, jeg kan ikke foreta betalingen, de utelukket på meg! Det er nok synd å gå rundt, som er mer umoralsk? Damen som tilbrakte lån inntektene å vite hun ikke kunne foreta betalinger eller utlåner som burde ha visst hun ville aldri gjøre betalinger? Onde YSP historien går som dette: jeg enige om å betale 6,5%, han fortalte meg at jeg bare måtte betale 1 poeng opprinnelse, jeg fant ut dette YSP ting var utlåner betale ham 2 poeng! Der er problemet, banken ville ha gitt henne det samme lånet for 6,5% på 1 poeng opprinnelse, det er hva hun har avtalt å betale. Forbrukerne be aldri banken hva gjør er onder av YSP imaginære, men de gjør stor lyd biter! Vi kan bare håpe HUD og/eller Kongressen ikke løser et ikke-eksisterende problem.
Copyright 2005
William J Archambault Jr
No comments:
Post a Comment